Der Greix (German Real Estate Index) ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis tatsächlicher, notariell beglaubigter Verkaufspreise. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
Häuserpreise haben laut jüngstem Update des Greix die Phase der Preiskorrektur zunächst überwunden und ziehen gegenüber dem Vorquartal wieder an. Die Preise für Eigentumswohnungen gehen zwar zurück, allerdings nur noch leicht und regional sehr unterschiedlich. In einzelnen Städten sind auch steigende Verkaufspreise zu beobachten.
Verglichen mit dem Vorquartal, Q1 2023, gehen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent zurück. Für Einfamilienhäuser steigen sie um 2,3 Prozent, für Mehrfamilienhäuser um 1,8 Prozent.
Auch inflationsbereinigt sinken gegenüber dem Vorquartal nur die Preise für Eigentumswohnungen (-1,5 Prozent), die Preise für Einfamilienhäuser (+1,1 Prozent) und die Preise für Mehrfamilienhäuser (+0,5 Prozent) liegen gemessen in aktueller Kaufkraft im Plus.
Gegenüber dem Vorjahresquartal, Q2 2022, liegen alle Wohnsegmente gemessen am absoluten Verkaufserlös noch kräftig im Minus. Preise für Eigentumswohnungen stehen im Vergleich 9,9 Prozent tiefer, Preise für Einfamilienhäuser 10,5 Prozent und für Mehrfamilienhäuser 20,9 Prozent.
„Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal durchaus robust. Die Erwartung, dass die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank allmählich zum Ende kommen, hat dem Immobilienmarkt nach den deutlichen Preiskorrekturen der letzten Monate ganz offenbar gutgetan“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel. „Dass sich die Immobilienpreise auch inflationsbereinigt stabilisieren, ist für die Konjunktur ein positives Signal.“
Top-7-Städte:
Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) stabilisieren sich und ziehen im Vergleich zum Vorquartal teilweise sogar an. Ausreißer nach unten ist Hamburg, wo die Preise um 3,9 Prozent zurückgehen. Den zweitkräftigsten Preisrückgang verzeichnet Frankfurt, mit minus 0,9 Prozent fällt dieser aber bereits recht moderat aus. In Düsseldorf (+2,9 Prozent) und Berlin (+1,3 Prozent) steigen die Preise für Eigentumswohnungen bereits wieder.
In Köln (-0,2 Prozent) und Stuttgart (-0,4 Prozent) sinken die Verkaufserlöse nur noch minimal. Hinweis: Für München liegen in diesem Update des Greix keine Daten für das zweite Quartal vor.
Weitere Städte:
Auch außerhalb der Top-7-Metropolen ist das Bild uneinheitlich, und Eigentumswohnungen werden je nach Region noch günstiger oder bereits wieder teurer. In Erfurt zeigt sich gegenüber dem Vorquartal ein recht deutlicher Zuwachs von plus 5,9 Prozent, gefolgt von Chemnitz mit plus 3,4 Prozent.
In Potsdam (+1,2 Prozent) und Duisburg (+0,8 Prozent) steigen die Verkaufspreise nur leicht. Deutliche Rückgänge sind in Dresden (-1,7 Prozent) und vor allem in Bonn (-2,7 Prozent) sowie in Wiesbaden (-3,7 Prozent) zu beobachten.
Rückgang seit dem Höchststand:
Gegenüber den jeweiligen Höchstständen liegen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen allesamt im Minus, sowohl für alle Städte der Top-7-Metropolen als auch für den Greix selbst, also die Gesamtheit der 18 untersuchten Städte.
Die Intensität des Preisrückgangs ist dabei sehr heterogen. In Frankfurt/Main gingen die Preise seit dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 am stärksten um über 13 Prozent zurück. Ein ähnlich starker Preisrückgang ist in Hamburg zu beobachten. Es folgen Düsseldorf, Stuttgart und München (jüngste Daten von Q1/2023) mit einem Minus von über 11 Prozent.
Am geringsten ist der Preisverfall seit Höchststand in Köln mit knapp über 6 Prozent und Berlin mit knapp unter 5 Prozent.
Der aus allen 18 Städten zusammengesetzte Preisindex Greix verzeichnet einen Rückgang von gut 8 Prozent. Dies deutet darauf hin, dass der Preisrückgang außerhalb der Top-7-Metropolen geringer ausfiel als innerhalb, da der Preisrückgang des Greix unterhalb des Durchschnitts der Top-7-Städte liegt.
„Die jüngsten Zahlen des Greix zeigen, dass sich der Preisrückgang am Immobilienmarkt abflacht und regional die Preise sogar bereits wieder zulegen. Ob bereits eine Trendwende hin zu wieder steigenden Preisen eingeläutet ist, bleibt abzuwarten. Nach einem historisch so ungewöhnlich starken und schnellen Preisverfall, wie wir ihn gesehen haben, ist eine Phase der Gegenbewegung durchaus normal, der abermalige Preisrückgänge folgen könnten“, so Schularick.
Daten und Methoden:
Die Datenerhebung und Auswertung zum Greix findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren.
